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限购令松绑满月郑州楼市平稳 小户型学区房升温

2014-09-05 19:06:26   点击:
 8月9日是个周六,就在那天晚上,郑州市房管局低调地发布了取消房产限购的消息,郑州持续3年的限购政策终于退出历史舞台。在千亿行业形势并不明朗的当下,限购令的取消引发许多猜想和分析,有人预言房价即将迎来上涨期,有人则表示限购的取消其实是个悲观信号。
 
  不过,从市场的反响来看,一切的担忧似乎有些杞人忧天,郑州千亿市场并未因这项政策的取消而发生太大变化,多个千亿公司负责人在接受采访时表示房子销量波动变化不大。目前来看市场整体平稳,个别类型房源出现升温现象。
 
  【市场】小户型学区房升温
 
  限购令的出台旨在抑制投资,因此当限购令解除之后,投资性需求最先做出反应。记者在走访中了解到,“解禁”后,郑州市区的投资类小户型产品再度升温,尤其是40~70㎡的小户型。
 
  在经过1个月的观察后,21世纪不动产郑州区域总经理王川发现,限购令取消后,21世纪不动产郑州地区所有门店的访问量比上个月增长了15%~20%,成交量更为客观,环比增长了34%左右。
 
  此外,他表示,以前因为限购政策存在,房贷很难获批,二手房买卖双方议价空间较大,随着限购取消,双方议价空间缩小了。
 
  在所有投资性小户型产品中,升温最为明显的当数学区房。记者身边多名朋友表示,此前由于被限购,一直发愁孩子的上学问题。限购令取消以后,他们考虑立即出手购买一套小户型的学区房。
 
  而在采访中,多家中介机构也向记者证明,近期接到学区房的电话咨询明显增多,成交的小户型产品中,学区房占到相当比例。王川认为,二孩政策的放开和取消限购会使学区房更抢手,尤其是金水区、中原区和二七区及郑东新区的学区房。
 
  【需求】改善型住宅受益明显
 
  郑州市的席女士目前在嵩山路溪山御府拥有一套90㎡的住房,买房时小两口还没有孩子,所以感觉90㎡完全可以满足居住需求。然而,随着孩子降生,老人从老家赶来帮忙,这90㎡的家变得拥挤不堪。
 
  因此,席女士一直考虑换个大点的房子,然而受限购影响,一直无法成行。如果搬到非限购区域,老公上班又很不方便,这几乎成了席女士的一块心病。限购令取消后,最近一段时间席女士一直忙着打探市区各种楼盘,希望物色到心仪的对象。
 
  像席女士这样有强烈改善住房需求的客户,使得改善型住房在解禁后出现了一定程度的回暖。花园路与农科路交叉口附近某楼盘的销售人员告诉记者,限购令取消后前来咨询的客户明显增多,成交量跟过去几个月相比也有了很大起色。
 
  有千亿公司负责人透露,限购令取消这一个月以来,多套置业者购买改善型住房这一现象十分突出,市区内包括银基王朝、英地·天骄华庭等楼盘内的稀缺性大户型很快被消化完毕,购买速度快到营销公司甚至来不及对价格作出调整。
 
  业内人士一致认为,“解限”对于改善型需求客户刺激明显,尤其是“二改”客户。因为此类客户置业受经济因素制约较小,在选购时会非常注重楼盘品质、小区环境及物业服务等。
 
  【土地】9月将再迎成交小高潮
 
  8月的郑州土地市场风生水起,地王频出。限购取消后,土地市场表现明显升温。来自郑州同致行的统计显示,8月郑州市土地成交面积远高于5月和6月,7月因多个城中村用地集中挂牌因此不具参考意义。其次,从城中村地块幅数来看,8月份成交的9幅商品房用地中,城中村仅占2幅,可见多数是众多房企参与竞拍的地块。此外,8月份成交地块的溢价率是最高的,达77%,现场房企的激烈竞争、渴望拿地屯粮的心态由此可见一斑。
 
  另从国土资源局网站获悉,9月份郑州市将挂牌商品房用地820亩,其中龙湖副CBD将有6块商务金融用地出让,在寸土寸金的龙湖区域,市场对成交价预期较高,9月份土地市场将迎来又一个成交小高潮。
 
  “今年郑州的千亿市场虽然遇冷,但和全国相比依然平稳,好于多数城市,本次限购取消市场利好明显,房企信心增强,拿地意愿上升。”同致行分析人员说。
 
  【购房者】多关注贷款及征税问题
 
  尽管土地市场和部分类型房源已经“春江水暖鸭先知”,但郑州千亿市场整体情况并未出现太大波澜。来自河南和正百盈地产机构的统计显示,郑州8月份销售走势呈现“量跌价涨”态势,限购政策的取消对于郑州千亿整体的拉升作用短期内尚未明朗。
 
  其中,8月份郑州商品房总销售面积为57.7万㎡,环比下降12%,同比下降34.5%;成交均价10136元/㎡,环比上涨4.9%,同比上涨7.7%。8月销售面积低于2014年1~8月月均销售面积1.44万㎡,整体处于销售低位。
 
  商品住宅(不含保障类住房)市场方面,8月成交总面积约47.4万㎡,环比下降11%,同比下降29.6%;成交均价9016元/㎡,环比上涨5.6%,同比上涨4.4%。和正百盈分析认为,8月作为限购取消的第一个月,市场观望情绪浓厚,售楼部内来电来访量虽有所增长,但多关注后期价格变动及贷款利率问题,实际成交率尚未有明显上涨。
 
  这项统计,也与不少开发商的感觉不谋而合。郑州运亨千亿公司总经理田锡泽、八达威集团副总经理杨诚均表示,目前限购对自己楼盘的销售影响不大,市场仍处于观望期。
 
  追问
 
  为什么限购来得猛
 
  走时静悄悄?
 
  田锡泽的公司开发的楼盘位于非限购区,按理说限购取消对他们而言并非利好消息,销售会有一定下滑,但事实是目前他们的销售业绩并未受太大影响。“政策还在消化期,买还是不买,人们都在思考。”他分析说,限购取消后,千亿市场不管是量还是价都应该有所上升,不过幅度有限。
 
  江山千亿开发公司副总经理叶逢锦表示,限购并不会影响到刚需,只会影响到投资需求和二次置业需求,而投资需求的占比一般为60%~70%,二次置业需求仅占20%~30%,当房价上涨不明显时,人们的投资欲望不会太强。
 
  不过,银基集团千亿公司总经理孙晓冬却对限购取消抱以相当强的乐观态度。他说:“卖房卖的就是预期,这跟股票一个道理。限购取消代表了政府想要这个行业复苏发展,这个信号意义重大,只是影响还未显现出来。”
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